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當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)除了在一二線城市轟轟烈烈的展開，三四線城市也在上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但是在招商方面都或多或少遇到了一些問(wèn)題，導(dǎo)致招商不順利甚至失敗，最終項(xiàng)目空置。在實(shí)踐中筆者總結(jié)了三四線城市在商業(yè)地產(chǎn)招商需要注意的事項(xiàng)。
定位不宜過(guò)高
三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)定位要切合實(shí)際，不要盲目模仿萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等模式，一門心思搞“高端、大氣、上檔次”，脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際消費(fèi)水平。
地產(chǎn)商和前期策劃團(tuán)隊(duì)總是喜歡給這些項(xiàng)目提出一個(gè)當(dāng)?shù)刈罡叩氖袌?chǎng)定位，但是在實(shí)際項(xiàng)目操作中要切合實(shí)際、接地氣。
三四線城市經(jīng)濟(jì)未來(lái)會(huì)有很大發(fā)展，居民生活水平也在很快地提升，但是和一二線城市居民相比，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是欣賞水平、時(shí)尚化程度，尚存有一定差距。
商業(yè)定位過(guò)高就會(huì)脫離實(shí)際消費(fèi)群體，招商也不容易成功，即便招來(lái)高端大牌商戶，也會(huì)因?yàn)槿狈οM(fèi)最終很難留住他們。
即使是定位于區(qū)域性的商業(yè)體，也必須先吸引到本市、本縣的基本客流，否則就是無(wú)本之木，無(wú)源之水。
規(guī)模不宜過(guò)大
現(xiàn)在的商業(yè)綜合體購(gòu)物中心層出不窮，一個(gè)體量比一個(gè)大，都想以大取勝、以大吃小，沒(méi)有考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)承載力有多大，有的可以將當(dāng)?shù)匚磥?lái)10年~20年的消費(fèi)潛力都吃掉。
考慮商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小，不僅要看自己、看未來(lái)，還要看現(xiàn)在、看別人，要做扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研和務(wù)實(shí)的規(guī)劃，不要過(guò)分超前。
從經(jīng)驗(yàn)看，縣城里10000~15000平方米的單體購(gòu)物中心生意是比較好的，考慮到未來(lái)發(fā)展，也不要超過(guò)20000平方米。地級(jí)市20000~30000平方米的單體購(gòu)物中心比較合適。再大就沒(méi)有人氣了，消費(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣也支撐不住。
不要考慮10年以后的事情，最多考慮5年以后的事情就可以了。一個(gè)項(xiàng)目搞好了，地還可以再拿，房還可以再蓋。不然，以后什么機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。
招商方式要非常靈活
按照大城市商業(yè)地產(chǎn)招商的模式，先招主力百貨和超市，然后次主力店，再是招小商戶。但是這面臨一個(gè)問(wèn)題，很多大城市的主力百貨不一定愿意來(lái)小城市，即使招來(lái)了，條件開得很高，有的不但不給租金，還要倒貼裝修。
而且這樣的大商戶其實(shí)在一二線城市做慣了，其顧客群、經(jīng)營(yíng)理念、推廣手法和三四線城市的實(shí)踐、習(xí)慣是不一樣的。真正的經(jīng)營(yíng)效果實(shí)際上是一個(gè)未知數(shù)，而且客大欺店，這樣的大商戶對(duì)于商業(yè)體其實(shí)是很有風(fēng)險(xiǎn)的。大商新瑪特在西安解放路的店鋪因?yàn)殛P(guān)店，導(dǎo)致整棟物業(yè)現(xiàn)在都很難出租。
現(xiàn)在的商業(yè)體內(nèi)，小商戶往往是支付租金的主力。所以在招商的時(shí)候，不要好高騖遠(yuǎn)，尤其在三四線城市，應(yīng)當(dāng)以本土招商為主，外埠招商為輔。小商戶招商比大商戶更加重要。
在做商業(yè)規(guī)劃布局的時(shí)候，確定黃金商鋪的分割比例，對(duì)于給小商戶保證較多的黃金商鋪，并非一定要按照大城市從大到小招商的做法，完全可以大小商戶同時(shí)招，甚至先招小商戶。因?yàn)檫@樣規(guī)模的購(gòu)物中心出現(xiàn)在縣城或者地級(jí)市里，本身就很引人注目，自身就是很好的招牌，加上當(dāng)?shù)厝藢?duì)于大牌商戶不夠敏感，所以依靠自身的規(guī)模，加強(qiáng)宣傳和包裝，就完全可以樹立自身的品牌。這一點(diǎn)恰恰是大城市綜合體所不具備的優(yōu)勢(shì)。
而小城市商業(yè)的原始特點(diǎn)，本身就是由眾多小商戶構(gòu)成的。小商戶往往比大商戶資源少，平時(shí)受重視度少，所以更渴望一個(gè)大的平臺(tái)，只要是宣傳到位、政策合理，小商戶完全可以比大商戶先簽約。
開發(fā)商預(yù)期不可過(guò)高，尤其對(duì)于前期入駐的小商戶，應(yīng)當(dāng)給予一至兩年相對(duì)優(yōu)惠的扶植政策，以鼓勵(lì)小商戶進(jìn)得來(lái)、留得住、能發(fā)展。
當(dāng)小商戶的招商超過(guò)50%以后，我們就對(duì)于整個(gè)商業(yè)體的招商工作確立了信心，那么大商戶的招商就可以更加從容不迫。在租金和其他政策制定方面，也就有了更多的回旋空間。
對(duì)于主力店要有新的認(rèn)識(shí)
一般招商經(jīng)理談到商業(yè)體招商，就會(huì)談到主力店招商�，F(xiàn)在普遍對(duì)于主力店的認(rèn)識(shí)就是主力百貨和主力超市，還有影院。如果能輕松招到主力百貨、主力超市，而且還有相當(dāng)?shù)淖饨鹗杖耄敲串?dāng)然是好事情，但是如果招不到呢？或者對(duì)方條件過(guò)于苛刻呢？
1999年開業(yè)的上海港匯廣場(chǎng)，是上海最成功的綜合體之一，包括SHOPPING MALL、寫字樓、服務(wù)式公寓。開業(yè)之初，主力百貨店是富安百貨。而現(xiàn)在來(lái)看，富安百貨早已撤出港匯廣場(chǎng)。
萬(wàn)達(dá)百貨平均每家店的銷售額只有兩億元左右，這與同規(guī)模的銀泰、金鷹、開元等百貨店相比差距很大。但仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)多數(shù)去萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客人是不會(huì)光臨萬(wàn)達(dá)百貨的。實(shí)際上是那些眾多的特色店鋪、品牌服裝、特色餐飲、萬(wàn)達(dá)影院聚集了較多人氣。
實(shí)際上很多購(gòu)物中心對(duì)于院線、百貨這些主力店實(shí)行的是免租金的形式，有的還要補(bǔ)貼裝修費(fèi)用，這么大的區(qū)域都是免租的，那么收益就只有指望小商戶了。
目前SHOPPING MALL去百貨化也是一個(gè)很明顯的趨勢(shì)，越來(lái)越多的SHOPPING MALL開始了去百貨化的進(jìn)程。
我們不妨將目光多集中在所謂的次主力店身上，特別是那些非常適合三四線城市的品牌。這些品牌有相當(dāng)?shù)闹群陀绊懥Γ疫m合三四線城市人群的消費(fèi)能力。這些品牌對(duì)于三四線城市也有拓展的需求，相對(duì)要好談很多，而且租金收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于吸引大牌入駐。
敢于嘗試自營(yíng)商業(yè)，加大自營(yíng)面積
有些開發(fā)商覺得自己代理品牌很辛苦，實(shí)際上很多品牌都在提供越來(lái)越完善的終端銷售、陳列、服務(wù)指導(dǎo)。
如果開發(fā)商決心再大一點(diǎn)，通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或者自己組建團(tuán)隊(duì)，百貨完全可以自營(yíng)。因?yàn)榘儇洿蠖鄶?shù)屬于租賃、聯(lián)營(yíng)性質(zhì)，對(duì)于開發(fā)商資金和商品能力的要求不是特別高。但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)意識(shí)和管理水平有一定的要求。
相對(duì)于百貨來(lái)說(shuō)，超市自營(yíng)比較難一些，但是現(xiàn)在所有的地縣城市都有當(dāng)?shù)氐凝堫^超市，這些超市自身的管理水平也在不斷學(xué)習(xí)提高，而且他們非常適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)，接地氣，他們也在不斷尋找連鎖和做大做強(qiáng)的機(jī)會(huì)，只要條件適當(dāng)，完全可以招進(jìn)來(lái)。
通過(guò)加大開發(fā)商自營(yíng)面積，可以解決定位和招商之間的差異，容易做出特色，可以起到引領(lǐng)整體作用。
三四線城市的商業(yè)綜合體特別是購(gòu)物中心部分，基本的出發(fā)點(diǎn)就是做當(dāng)?shù)卦猩虡I(yè)的升級(jí)版，而不是搞跨越式發(fā)展，只要接地氣、適當(dāng)超前，能吸引當(dāng)?shù)仡櫩拖M(fèi)，聚集基本人氣，就能達(dá)到區(qū)域輻射的效果。
